Come si contano i locali di una casa. O i vani.

Quando si vende o si acquista un immobile è importante capire come si contano i locali di una casa. Il primo passo per farlo è definire cosa si intende per locale, come si effettua il conteggio per determinare il tipo di abitazione (monolocale, bilocale, trilocale, quadrilocale) e perché non si deve confonderlo con il vano catastale.

Il bilocale è composto da due stanze principali che possono essere una camera da letto e un soggiorno, oppure una camera da letto e uno studio. A queste o altre combinazioni di stanze (cameretta dei bambini, sala, soggiorno, camera da letto, studio) si aggiungono poi gli altri ambienti di servizio.
Quando le stanze principali (in varie combinazioni) sono tre si parla di trilocale. Quando i locali sono quattro (ad esempio: due stanze da letto, soggiorno, studio), si tratta di un quadrilocale.

Cos’è il locale di una villa o di un appartamento? Il locale è una stanza con una specifica funzione / destinazione. Rientrano in questa categoria ambienti dove si trascorre la maggior parte della vita domestica: la camera da letto, il soggiorno, la sala o il salone, lo studio e la cameretta dei bambini. Queste stanze sono considerate gli ambienti principali di una casa e, nel calcolo dei locali totali, ognuna vale come una unità.

Oltre ai locali veri e propri, una casa si compone di tanti altri ambienti, alcuni di questi fondamentali ai fini dell’abitabilità ma non considerati per determinare la tipologia di appartamento. Stiamo parlando delle stanze con una specifica funzione di servizio: il bagno e la cucina (in realtà quest’ultima può rientrare nel calcolo dei locali secondo gli usi del luogo o di una determinata agenzia). A questi si aggiungono ambienti che non sono essenziali, come il ripostiglio, l’ingresso o i corridoi.
Tutti questi locali, quindi, non rientrano nel calcolo per definire il tipo di abitazione. Se vi è capitato di leggere più annunci immobiliari, avrete forse notato, ad esempio, che il numero dei bagni accompagna spesso una prima e sintetica definizione dell’appartamento: trilocale con due bagni, bilocale con un bagno grande etc.

Può succedere che in un annuncio, nell’indicazione del numero dei locali, compaia anche “un mezzo” (ad esempio: 4,5 locali). Se vi siete imbattuti in una simile definizione, sappiate che non è un errore.
Il mezzo locale di una abitazione è un ambiente con una superficie tale da meritare una certa considerazione come, ad esempio, una cucina abitabile con una superficie di oltre 12 mq o altri ambienti accessori di almeno 6 mq di ampiezza (ad esempio: ingresso guardaroba). Queste aree, infatti, sono spaziose anche se non tali da essere ritenute stanze principali e quindi locali interi.

Nel calcolo del numero dei locali di una casa, conta quante delle stanze principali sopraindicate sono presenti, indipendentemente dalla loro superficie. O quasi. Come detto precedentemente, infatti, quando la dimensione di un ambiente supera una certa soglia, questo, anche se di servizio, può essere conteggiato come mezzo locale (ex: cucina abitabile).

Il bilocale è composto da due stanze principali che possono essere una camera da letto e un soggiorno, oppure una camera da letto e uno studio. A queste o altre combinazioni di stanze (cameretta dei bambini, sala, soggiorno, camera da letto, studio) si aggiungono poi gli altri ambienti di servizio.
Quando le stanze principali (in varie combinazioni) sono tre si parla di trilocale. Quando i locali sono quattro (ad esempio: due stanze da letto, soggiorno, studio), si tratta di un quadrilocale.

In attesa che entri in vigore la riforma del catasto, la giurisprudenza in materia di beni immobiliari considera il vano catastale una unità di misura utile al calcolo della rendita catastale e, quindi, della relativa tassazione. Queste, infatti, si basano sulla consistenza catastale, ovvero la grandezza espressa in vani.

I vani principali sono considerati come una unità e sono così definiti secondo la superficie e la destinazione. Per la precisione, il vano è uno spazio delimitato da pareti, soffitti e pavimenti, provvisto di illuminazione diretta, con una superficie minima di tot mq fino a un numero massimo di mq che varia di regione in regione. Oltre il limite massimo, la superficie è considerata eccedenza e concorre in modo diverso alla determinazione della superficie catastale.
A differenza del conteggio dei locali, nel calcolo dei vani catastali, la cucina (ma non l’angolo cottura) rientra sempre anche con una dimensione inferiore al minimo previsto dalla Agenzie delle Entrate del Territorio per definire un vano principale.
Invece, una camera da letto con una ampiezza inferiore al minimo indicato è considerata un vano accessorio diretto, non un vano principale.
Sono vani principali (se con la giusta metratura): la cucina, le camere da letto, il soggiorno, la sala, il salotto.

Questi vani sono al servizio diretto dei vani principali (dai quali si accede e sono funzionali all’uso dell’immobile). Ad ognuno di essi è assegnata una misura corrispondente a 1/3 di vano.
Sono vani accessori diretti: bagno, corridoio, ingresso, disimpegno, cabina armadio e le stanze con una superficie inferiore al minimo indicato.

Questa tipologia di vani non è al servizio diretto dell’immobile perché non sono propriamente necessarie per utilizzarlo. L’accesso può essere esterno. Nel calcolo della superficie catastale concorrono nella misura di ¼ di vano.
Sono vani accessori indiretti: cantine, lavanderia, soffitte, ripostigli in cantine o soffitte, locali di sgombero.

Le dipendenze sono aree libere con una funzione di servizio della casa che comportano un’aggiunta del 10% al calcolo totale. Non è però detto che la loro presenza sia un vantaggio per l’Unità Immobiliare Urbana, soprattutto se incidono in modo negativo sul reddito lordo. In questo caso, si può detrarre il 10%.
Sono dipendenze: terrazze, tettoie, portici, aie, giardini