Come si calcolano i millesimi di un appartamento?
18 Maggio 2023
Come si calcolano i millesimi di un appartamento? I millesimi di un appartamento rappresentano, in proporzione millesimale, la quota di proprietà di ciascun appartamento rispetto alla proprietà totale dell'edificio.
Ecco come si calcolano i millesimi di un appartamento:
Quale la superficie dell’edificio
Prima di tutto è necessario determinare la superficie complessiva dell'edificio, ovvero la somma delle superfici dei singoli appartamenti e delle parti comuni (scale, ascensori, cortili, etc.). Questa informazione può essere ottenuta dall'atto di compravendita dell'immobile o dall'atto di costituzione del condominio.
La singola proprietà in proporzione
In seguito occorre calcolare la percentuale di proprietà di ciascun appartamento, in base alla sua superficie, rispetto alla superficie complessiva dell'edificio.
Convertire la percentuale di proprietà in millesimi.
La superficie dell'unità immobiliare di riferimento è moltiplicata per 1.000. Poi si divide il risultato per la somma delle superfici di tutte le unità immobiliari dell'edificio.
Ad esempio, se la superficie dell'appartamento di riferimento è di 100 metri quadri e la superficie totale dell'edificio è di 1.000 metri quadri, la quota di proprietà dell'appartamento in millesimi sarà:
100 x 1.000 / 1.000 = 100 millesimi.
I millesimi di un appartamento possono essere modificati solo con il consenso di tutti i proprietari dell'edificio e seguendo la procedura prevista dalla legge. Inoltre, in caso di modifiche alla suddivisione degli appartamenti, ad esempio per la fusione di due unità immobiliari, sarà necessario ricalcolare i millesimi di ciascun appartamento in base alla nuova configurazione dell'edificio.
Il calcolo sopra realizzato è quello base ma non sempre è così “semplice”. Infatti, esistono criteri, che possono essere applicati a discrezione del perito, capaci di incidere sul risultato in millesimi.
I coefficienti di riduzione dei millesimi
Per il calcolo dei millesimi si seguono criteri propri dell’unità abitativa che influenzano il risultato finale. Spetta al tecnico fare una scelta di quali adottare in base al singolo caso.
Tra i principali criteri per determinare la riduzione dei millesimi calcolati tenendo conto della superficie, i più importanti riguardano alcune caratteristiche dell’unità abitativa o del singolo vano.
Coefficienti di riduzione secondo l’unità abitativa
Destinazione d'uso
Nel condominio ogni tipo di immobile presenta un coefficiente rapportato al valore di mercato. 1.0 equivale all’appartamento. Negozi commerciali, laboratori artigianali e altro avranno un coefficiente differente.
Piano
L’altezza a cui si trova la singola unità immobiliare è un altro fattore determinante per il calcolo dei millesimi. Questo cambia, ad esempio, in presenza di un ascensore. Con ascensore e quindi con facile accessibilità, i vantaggi di essere all’ultimo piano sono superiori agli svantaggi (spese per ascensore). In caso contrario, la difficoltà di accesso penalizza chi abita agli ultimi piani e quindi questi potrebbero vedere l’applicazione di un coefficiente di riduzione.
In base al piano, infatti, possono aumentare difficoltà di accesso se non è presente l’ascensore o le spese condominiali (per pulizia scale o ascensore).
Funzionalità
La presenza di disimpegni e altre stanze utili è determinante per aumentare o meno il valore dell’appartamento.
Coefficienti di riduzione applicati ad ogni singolo vano
Utilizzazione
In base all’uso che se ne fa, uno spazio può avere un valore superiore in termini millesimali. La camera ha il coefficiente 1,00 mentre gli altri vani hanno un coefficiente inferiore (ex: cantina 0.45) fino a 0.10 per i giardini.
Luminosità
La luminosità è calcolata in base al rapporto tra finestra e superficie del vano. Il valore più basso è per vano senza finestre.
Orientamento
L’orientamento del vano è importante perché questo influenza, ad esempio, l’esposizione solare e quindi le ore di luce e il calore naturale. L’orientamento a sud coincide con coefficiente 1.00.
Esposizione
L’affaccio è un’altra caratteristica di grande importanza. Il coefficiente cambia in base a vista su giardini, panorama, cortile o su un altro edificio
Servitù
La presenza in un vano di servitù utile a tutta l’unità immobiliare come la canna fumaria è meritevole di una riduzione nel calcolo di millesimi.
Isolamento termico
La posizione nell’unità immobiliare implica anche un isolamento termico più o meno efficiente. Un vano posto sopra garage, cantine o un porticato può avere una riduzione dei millesimi.
Altezza
L’altezza da terra dell’appartamento può variare (cantine e soffitti possono ad esempio essere di un’altezza diversa rispetto a stanze abitabili) e quindi incidere sul calcolo dei millesimi.
Perché è importante sapere come calcolare i millesimi?
Conoscere i millesimi di un appartamento è importante per diversi motivi.
Suddivisione delle spese condominiali
come abbiamo visto, i millesimi rappresentano la proporzione di proprietà dell'immobile in un condominio e sono utilizzati per suddividere le spese condominiali tra i vari proprietari in modo equo e proporzionato.
Determinazione del diritto di voto
in occasione delle assemblee condominiali, la rappresentanza del singolo proprietario è determinata in base ai millesimi di proprietà dell'immobile. Questo significa che maggiore è la quota di millesimi di un proprietario, maggiore sarà il suo diritto di voto nelle assemblee condominiali.
Suddivisione della proprietà in caso di vendita o divisione dell'immobile
Non ultimo per importanza, i millesimi rappresentano anche la quota di proprietà dell'immobile e sono utilizzati per la suddivisione della proprietà in caso di vendita dell'intero immobile o di divisione dell'immobile in più unità.
Focus: suddivisione spese condominiali
La suddivisione delle spese condominiali avviene sulla base delle regole stabilite dalla legge e dal regolamento condominiale.
In generale, queste sono suddivise in due categorie: spese comuni necessarie e spese comuni non necessarie. Le prime comprendono le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'edificio, come la pulizia delle scale, la sostituzione delle lampadine e la riparazione del tetto, mentre le seconde riguardano le spese relative a servizi aggiuntivi come la televisione satellitare o la piscina.
Per la suddivisione delle spese comuni necessarie, la legge prevede che la quota di spesa di ogni proprietario sia determinata in base alla proprietà di ciascuna unità immobiliare. In altre parole, la quota di spesa di ciascun proprietario sarà determinata in proporzione alla sua quota di proprietà dell'edificio, calcolata in millesimi.
Per le spese comuni non necessarie, invece, la suddivisione delle spese può essere stabilita dal regolamento condominiale o dalle delibere dell'assemblea condominiale. In questo caso, la suddivisione delle spese può essere stabilita in modo diverso rispetto alla proporzione della proprietà dell'edificio.
Suddivisione della proprietà in caso di vendita o divisione dell'immobile
La manutenzione o gli interventi strutturali per scale ed ascensore è calcolato in millesimi per ogni inquilino in base al valore della proprietà e al valore millesimale dipendente dall’altezza di ciascun piano dove è ubicata la proprietà.
