Come si calcola il valore di un immobile?

Oggi con un mercato immobiliare così dinamico, dove i prezzi oscillano influenzati dalla situazione economica generale, è facile fare errori quando si valuta casa. Per questo è fondamentale avere gli strumenti giusti per eseguire il calcolo del valore dell’immobile in modo corretto.

Consideriamo anche solo un errore del 10% su un immobile da 300.000 euro: lo scostamento dal valore “reale” sarà di +/- 30.000 euro, con una “forbice” di 60.000 euro sul prezzo stimato.

Ma allora come si calcola il corretto valore di un immobile? Le agenzie “tradizionali” come fanno?

Beh è semplice, si affidano all’esperienza degli agenti immobiliari che sono sul territorio da anni e che, in base al loro istinto e sentimento, decidono il prezzo. È sempre andata, più o meno, bene così, ma se volessimo determinare il valore reale (o realistico) della nostra casa?
Servono strumenti che compensino in modo logico la soggettività delle valutazioni.

Eticasa ha sviluppato un sofisticato strumento di analisi e mappatura delle case del territorio con comparazione di compravendite passate e in corso. Il software analizza foto e testi per capire il reale valore degli immobili, e fornisce dati oggettivi che combinati con la conoscenza dell’area e l’esperienza del nostro agente (un professionista iscritto all’albo) consentono di determinare la valutazione immobiliare autentica.

I siti che propongono una valutazione online portano quasi sempre ad una call con un agente immobiliare che cercherà di valutare e acquisire l’immobile. Da ciò cosa si può dedurre? Che è IMPOSSIBILE valutare un immobile in automatico. Il valore stimato, come emerso da studi nel settore, può variare anche del +/- 20% (e +/-20% di 300.000 euro sono 60.000 euro…).

La valutazione del tuo immobile online, inoltre, non può esimersi dal considerare la tecnica CSAD (studi di estimo immobiliare):

• COMODI / SCOMODI
 (posizione, panorama, salubrità / vicinato, assenza parcheggi, vista pessima) 

• AGGIUNTE / DETRAZIONI 
(finiture di pregio, impianti, accessori / muffe-infiltrazioni, facciate rovinate)

Per capire meglio, prendiamo ad esempio due immobili nello stesso condominio: un appartamento al pianterreno e un altro al 5° piano possono avere lo stesso valore?

Il mediatore, da solo, propone una visione soggettiva, mentre i comuni software, da soli, non considerano i CSAD.

Qual è quindi il metodo corretto per calcolare il valore dell’immobile?

Comparare con quello che è stato realmente venduto?

Il metodo di comparazione con gli immobili venduti in zona è il più affidabile ma richiede conoscenze tecniche ed un discreto investimento di denaro, per questo quasi nessuno lo utilizza.

Esistono vari software che permettono di scaricare gli atti di vendita degli immobili vicini al vostro.
Potrete applicare filtri per individuare gli immobili più simili a quello che possedete e una volta fatto questo otterrete dati attendibili per un confronto col vostro immobile.
Nel momento in cui stabilirete il giusto prezzo, risparmierete tantissimo tempo, ma è anche vero che il passato non è certezza del futuro.
Quindi questo metodo, da solo, non basta.

Questo lo si può fare navigando sui portali immobiliari e sui siti delle agenzie. Ma tutto ciò implica un notevole impiego di tempo perché sarà necessario mirare l’analisi a quanto è in vendita vicino a casa vostra. Chi vorrà comprare una casa in zona, infatti, è probabile che prima avrà visionato altri immobili simili al vostro in quel territorio.

Tuttavia, anche questo non basta. Occorre verificare anche le condizioni degli appartamenti, il piano, l'esposizione eccetera (i CSAD, insomma) e inoltre è bene ricordare che i valori indicati negli annunci sono quelli di proposta e non quelli di realizzo.

La soluzione giusta per ottenere un valore autentico dell’immobile è combinare i 3 metodi.

Eticasa è l’agenzia che possiede un sistema software proprietario in grado di eseguire, in automatico le prime due comparazioni, dispendiose e complicate, e individua il valore autentico, “rifinito” dall’esperienza dell’agente.